Jak nie przekroczyć wartości kosztorysowej inwestycji

Jak prowadzić inwestycję budowlaną w ZOZ, aby nie przekroczyć wartości kosztorysu?

W celu uzyskania pewności, iż założone w ZOZ prace budowlane nie przekroczą wartości kosztorysowej, niezbędne jest, aby załącznikiem do umowy na roboty budowlane był kosztorys ofertowy przedstawiony przez wykonawcę.

Przed rozpoczęciem prowadzenia prac budowlanych menedżer ZOZ, aby mieć pewność, iż zakładany budżet będzie wystarczający dla podejmowanych prac, powinien zadbać o sporządzenie następujących dokumentów przez podmioty mające uprawnienia budowlane:

• projekt budowlany – inwestor, czyli dyrektor ZOZ, w sytuacjach, w których prace budowlane będą polegały na przebudowie obiektu, zobowiązany jest je wykonywać zgodnie z zatwierdzonym przez organ budowlany projektem. Za treść projektu i jego zgodność z obowiązującymi przepisami pełną odpowiedzialność bierze projektant (art. 20 Prawa budowlanego). W wyniku błędnego sporządzenia projektu, np. nie dostosowanego do norm przeciwpożarowych odpowiedzialność cywilną będzie ponosił projektant, z którego polisy ubezpieczeniowej menedżer ZOZ może szukać zaspokojenia roszczeń – zapłaty za prace dodatkowe nie zaplanowane na podstawie wadliwego kosztorysu na drodze powództwa cywilnego,
• przedmiar robót, tzw. kosztorys nakładczy – jest to dokument, który powinien zawierać opis wszystkich robót budowlanych i kolejność ich wykonania wraz ze wskazaniem liczby powierzchni stropów, ścian, posadzek, powierzchni do wykonania gresu, terakoty, malowania itp.

WAŻNE:

Precyzyjne określenie kosztów inwestycji

Dla inwestycji budowlanych o znacznej wartości praktyką jest, iż przed rozpoczęciem procesu wyboru wykonawcy menedżer ZOZ powinien zlecić wyspecjalizowanej firmie lub kosztorysantowi prowadzącemu działalności gospodarczą wykonanie kosztorysu inwestorskiego. Dokument ten powstały na bazie przedmiaru i projektu, pozwala na precyzyjne i maksymalne określenie kosztów inwestycji planowych w ZOZ.
Ponadto po zebraniu i ocenie ofert pozwala także na dokonanie porównania, czy w poszczególnych pozycjach, tj. typach prac oferenci nie zawyżyli lub też skrajnie nie zaniżyli oferowanej ceny usługi.

Ważne klauzule w umowie

Istotnym elementem ograniczającym niekontrolowany przyrost kosztów inwestycji w stosunku do budżetu obok oceny oferty wykonawcy na podstawie wymienionej dokumentacji, jest także zawarcie odpowiednich klauzul w umowie budowlanej:

• oświadczenia wykonawcy, iż zakres robót budowlanych określony w ofercie jest bezsporny i został ustalony na podstawie przedmiaru (ewentualnie projektu),
• oświadczenia wykonawcy, iż zapoznał się z placem budowy i jest mu znany zakres prac, a z chwilą jego przejęcia ponosi pełną odpowiedzialność za zapewnienie w obszarze inwestycji bezpieczeństwa,
• zastrzeżenia, iż menedżer ZOZ jest uprawniony do rezygnacji z całości lub części prac przed ich wykonaniem.

Trzecia w wymienionych klauzul jest „ostateczną deską ratunku” dla menedżera ZOZ w przypadku zwiększania się kosztów inwestycji i daje prawo do ich zaniechania lub wykonania rozszerzonych prac, np. fundamentowych, w miejsce wykończenia któregoś z pomieszczeń.

Rozszerzenie zakresu prac

Mimo pełnej odpowiedzialności projektanta i kosztorysanta za zgodność przedstawionych opracowań z obowiązującymi normami i sztuką budowlaną, może dojść do sytuacji, iż rozszerzenie zakresu prac będzie niezbędne. Może się to zdarzyć np. przy wykonywaniu gruntownych prac budowlanych w zakresie fundamentów lub elewacji, gdzie po dokonaniu tzw. odkrywki może się okazać, iż dla prawidłowego zakończenia prac niezbędne jest osuszanie elementów lub dokonywanie wzmocnień konstrukcji.
Sytuacje te należą jednak do rzadkości, a na podstawie zawartej umowy o roboty budowlane wartość usługi nie może się zwiększać zwłaszcza w odpowiedzi na wniosek wykonawcy, iż nie przewidywał, że taki zakres prac trzeba będzie wykonać.

Podstawa prawna

• ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – – tekst jedn.: Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.,
• rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.,
• ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny - Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.